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    萬字長文透視景區融資困局 善用股權融資突破發展瓶頸

    2022-09-05 13:13:27 新旅界商學院

    新旅界商學院線上直播課程回顧。

    9月1日,由新旅界商學院發起的線上直播課程“探究我國景區股權融資模式之路”順利舉辦,新旅界產業服務中心投資總監蘇鵬作為主講人,對我國景區對接資本市場、私募股權基金等權益類融資的歷程、發展環境進行分析,同時聚焦地方國有企業加速布局文旅產業的現狀提出見解和思路,以求為行業及地方文旅產業發展的謀劃者提供參考借鑒。以下為本次課程的分享實錄:

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    根據《文化和旅游部2021年文化和旅游發展統計公報》數據,至2021年末,全國共有A級景區14196個,從業人員157萬人,全年接待總人數35.4億人次,實現旅游收入2228.1億元。另據不完全統計,我國現有景區3萬余家,涵蓋各類旅游吸引物,是文旅產業發展的基石。

    近年來,景區加速擁抱資本市場,是我國文旅行業重要的發展趨勢之一。作為投資大、回報慢、培育周期長的行業,景區有著強烈的獲取低成本、長周期資本的需求。相比信貸等傳統債權類融資方式,通過多元的化資本運作方式在股票市場和私募股權基金市場進行股權融資更契合景區的行業特點。在實踐中,也有越來越多的景區嘗試登陸資本市場進行股權融資。

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    (圖源:攝圖網)

    我國景區發展過程中資金缺口巨大

    近些年,隨著“旅游+”、“+旅游”步伐加快,一些跨界融合型景區開始廣泛布局,引領景區提質升級熱潮。而隨著景區的供需兩端同步提升,不少資本進入景區行業。不考慮新冠疫情影響因素,2016-2019年期間我國景區年度投資金額保持在3000-4000億元區間,且保持著11%以上的年度增長速度。而與巨額投資形成鮮明反差的是,至2022年7月末A股市場13家主要景區上市公司市值合計僅約467億元。

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    2016-2019年我國旅游景區投資變化

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    A股市場13家主要景區上市公司市值

    景區項目具備重資產、長周期的特征,致使其資金鏈脆弱,常面臨沉重的財務負擔

    1.危害景區經營的致命傷——短債長投

    根據財務管理規范,資金的融資期限與使用期限必須匹配,即:長期投資必須以長期穩定的融資作為支撐,而短期投資則可以使用期限較短的融資;如果短期融資用于做長期投資,則屬于短債長投。短債長投的重要表現之一是現金小于短期借款,這意味著如果銀行讓公司償還短期借款,公司賬上的現金是不夠的,這就形成了償債風險。

    值得重點關注的是,景區項目建設通常使用的是約10年期的項目貸款。從銀行信貸風險控制角度看,10年已經是接近金融機構對于項目貸款風險承受能力極限的較長期限。然而,就我國絕大多數景區面臨的基礎設施重投資需求、文旅產品更新迭代的投資需求、較為激烈的市場競爭環境、新冠疫情等不可抗力因素,以及自身尚待提升的產品打造和運營管理能力來說,10年期項目貸款仍然是不折不扣的短債。事實上,從經營現金流量比率角度分析,景區相較于餐飲、教育培訓、商場百貨等可比的2C線下消費傳統行業存在更大的償債壓力和財務風險。

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    (圖源:攝圖網)

    2.全域旅游PPP、政府專項債等為景區建設輸血的融資模式推高政府債務,難以為繼

    近幾十年是我國城市體量高速增長,不斷發展建設的年代,為滿足高速發展的需求,政府組織成立融資平臺公司,以企業名義去接受銀行信貸,后逐漸發展到目前階段涵蓋PPP、政府購買服務、融資租賃、擔保函等多種方式的融資渠道。其中PPP項目發展最為迅速并為地方政府解決了旅游產業發展過程中必然要涉及的道路交通設施、基礎設施、水電暖通,景區開發建設,旅游的公共服務設施等必要項目的資金問題。

    而2021年2月,財政部發改委聯合下發《關于梳理2021年新增專項債券項目資金需求的通知》,明確2021年專項債資金投向的九大重點領域,其中文化旅游首次進入政府專項債重點投向領域。

    近年來我國文旅專項債數量不斷增加,規模迅速擴大。其發行數量歷年的情況為:2018年的102個,2019年的207個 ,2020年的697個,2021年的1037個。發行規模歷年的情況為:2018年全年發行81.45億元,平均單個項目發行0.82億元;2019年全年發行215.32億元,平均單個項目發行1.04億元;2020年全年發行698.6億元,平均單個項目發行1.08億元;2021年全年發行1348.1億元,平均單個項目發行額1.3億元。

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    2018-2021年我國文旅項目專項債發行數量與規模

    然而,與此同時,旅游產業發達的省份和城市地方政府債務急劇膨脹。截至2022年5月末,全國36個省市自治區共27個披露了2021年末政府債務數據,293個地級市共286個披露了2021年末地方政府債務數據。從省級層面債務率排名前5的江蘇、貴州、云南、四川及浙江均為旅游產業大省,2019年旅游收入分列全國第一、第三、第六、第四、第七。地市級層面,以省級債務率排名第五的浙江省為例,浙江10個披露數據的地級市中,5個債務率(寬口徑)高于300%、2個在200%-300%之間??刂苽鶆找幠5膲毫χ?,旅游城市政府融資模式亟待改變。

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    2021年全國各省份債務率排名

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    新冠疫情前2019年全國省級行政區旅游收入TOP10

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    2021年浙江省各地級市債務率

    3.因債務負擔過重而陷入困境的景區案例

    (a)河北野三坡景區無法償還到期債務而申請破產

    坐落于河北省淶水縣的野三坡景區總面積498.5平方公里,具有很多小型旅游景點,曾經榮登2018年中國知名品牌度假旅游景區TOP20榜。其文旅產品頗受市場認可,自開業以來,累計接待游客逾千萬人次。然而,隨著野三坡景區服務水平下降和消費價格提高,來訪游客的數量正在緩慢減少,且新冠疫情對于經營業績的損害更為嚴重,直至面臨破產重組的困境。

    野三坡旅投公司成立以來,景區基礎設施建設和資源整合收購投入過大,且投入資金主要靠銀行借款9億元和金融租賃融資,自建設之初即財務負擔較重。雖然景區門票收入保持穩定增長,但財務費用和維護費用占比較高。而受到旅游淡季和新冠疫情的影響,野三坡旅投公司沒有營業收入,導致無法償還到期債務,隨后債權人提出了重整要求,淶水縣人民法院也已正式受理。

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    (圖源:攝圖網)

    事實上,從產品與經營角度來看,野三坡旅投公司基本面良好,擁有百里峽、魚谷洞、百草畔、龍門天關以及拒馬河沿線娛樂項目、野三坡劇場等眾多優質的旅游項目,年接待游客超過600萬人次,擁有巨大發展潛力。而從財務角度分析,野三坡旅投公司財務數據顯示其流動資產、長期股權投資、在建工程、固定資產、無形資產等合計約21億余元,金融機構貸款、工程欠款等負債9億余元,資產遠大于負債。也就是說,野三坡景區是基礎條件良好,但是受制于投融資方案不當,而陷入現金流枯竭的流動性困境、面臨危機的典型案例。

    (b)河南洛陽龍潭大峽谷景區負債8億元宣布破產,門票收入堪堪還貸款利息

    龍潭大峽谷景區,位于河南洛陽,屬于世界級的地質公園,被評為國家AAAAA級景區,但也成為了中國首個破產的景區。龍潭大峽谷景區破產是因為不能償還到期債務,經地方法院裁定后于2017年進入破產程序。在宣布破產前一年,龍潭大峽谷景區門票收入約7650萬元,然而景區建設期的銀行貸款僅每年利息就高達5000萬元。此外,公司另有267位債權人,合計債務總額逾8億元。通過這些財務信息,不難看出龍潭大峽谷景區已經被巨大的償債壓力拖垮,宣布破產實屬情理之中。

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    (圖源:攝圖網)

    地產銷售曾經是文旅項目現金投入的重要支柱,但是此路已接近盡頭

    1.我國“文旅+地產”在時代背景下成為主流模式

    在我國,大多數地方政府,特別是經濟發展較為落后的地區,都希望可以通過鄉村振興文旅項目打造地區品牌,擴大輻射效應,帶動周邊地區經濟、社會發展。但在嚴控政府隱性債務風險、謹慎投資的背景下,政府苦于財力不足,無法對文旅等準公益性項目進行長期、大額的財政補助。

    為了提高各大企業參與文旅項目的積極性,“文旅+地產”模式應運而生。這種模式的實質為資源+任務,政府通過住宅、商業土地供應、稅收減免等換取企業資源整合、資金統籌的能力,由此落地文旅項目。這種模式下,文旅和地產是相輔相成的關系,文旅項目的景觀打造優化了周邊商住地塊的環境,促進了房價的提升,進而地產開發的收益可以反哺文旅項目,彌補文旅項目前期投資大,資金緊缺的問題。因此,“文旅+地產”可以說是政府與企業利益訴求平衡的產物,并成為過去若干年來我國文旅項目的主流實施模式。

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    只有河南·戲劇幻城(圖源:只有河南·戲劇幻城官方微博)

    2.“文旅+地產”模式下,地產曾經是文旅的現金來源與支撐

    “文旅+地產”究竟應該旅游先行,還是地產先行?理論上講,應該是旅游先行,從改造區域環境和配套的角度出發,提升人氣和認知度,等區域達到一定成熟度時,再進行地產開發。

    然而,對于以高杠桿、快周轉為經營模式的房企而言,文旅項目“慢工出精品”追求項目升值的方式以及動輒幾十億元的資金沉淀是無法承受的。毫無疑問,在我國“文旅+地產”模式實踐中,均采用地產先行的模式,放棄追求最大升值空間,首選將升值預期讓利于客戶從而快速回籠資金后再反哺文旅,甚至恒大等開發商在項目一期不惜虧本快速去化。

    從實際效果上看,地產模塊大投資、快周轉、短周期,講求資金使用效率的特征確實給很多文旅項目帶來了大量啟動資金。

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    金沙灣國際樂園(圖源:金沙灣國際樂園官網)

    3.伴隨房企面臨的政策環境不斷惡化,“文旅+地產”模式已接近盡頭

    然而,近五年來國家對地產政策收緊,從銀行貸款,到土地供給,到去化限制等政策層層加碼,房企的生存環境不斷惡化。而文旅地產勾地的套路和打法也基本被各地政府熟知,進而在招商談判中設置層層限制,比如要求文旅地產企業明確出資主體(是地產企業還是文旅企業),明確資金來源(是自有資金還是銀行貸款)并進行運營邏輯的論證,且土地供給上還要層層審批,分階段供給,這就顯著加大了文旅地產企業獲取低價土地的難度,也對文旅招商帶來極大影響。

    事實上,伴隨近兩年來越來越多的地產企業正陷入“爆雷”危機,變賣資產“回血”已經成為必選項。在地產公司龐大的資產包里,首當其沖被選擇變賣的,恰是來錢慢、投資大的文旅項目。例如,建業賣出了寄托著“讓中原文化走向世界”之理想的“只有河南·戲劇幻城”和建業電影小鎮;融創退出了本預計將被打造為“包含世界最大室內雪世界的冰雪文旅綜合體”的深圳冰雪文旅城;佳兆業將正式進軍文旅產業的首發項目金沙灣國際樂園的掌控大權轉交中信;連對文旅項目涉獵不多的世茂、碧桂園等房企,也為?,F金流而將酒店類資產掛牌出售。

    這些案例與事件清晰地證實,“文旅+地產”模式已經接近盡頭,未來地產銷售不再能夠為文旅項目提供現金支撐。

    股權融資模式開始在文旅項目中嶄露頭角

    與債權類信貸資金、地產銷售回款等資金來源相呼應,在我國文旅產業不斷發展過程中,IPO首次公開發行、上市公司增發新股以及私募股權基金等股權融資方式也逐漸嶄露頭角,且無疑帶來了深刻而積極的影響。新旅界研究院認為下面幾個股權融資案例均具備很強的代表性。

    1.IPO新股首次公開發行案例:天目湖2017年9月新股首發

    在新股發行前,天目湖披露的招股說明書顯示,其IPO新股首發擬募集資金逾9億元,其中4億元用于償還銀行貸款,另有4億多元用于開發天目湖文化演藝及旅游配套建設綜合項目,剩下6000多萬元用于建設天目湖御水溫泉二期項目。

    據天目湖招股書顯示,公司2014年、2015年及2016年的資產負債率分別為69.91%、63.87%和63.08%,償債壓力較大。而在天目湖成功上市后,反映公司償債壓力的指標——現金流量比率顯著提升,成功緩解公司的償債壓力。

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    天目湖現金流量比率

    與此同時,在天目湖的募資用途中,可以發現建設演藝劇場、酒店等二次消費項目是重頭戲,意在為景區觀光游轉變為休閑度假游加碼,致力于打造“產品復合、市場多元、服務系統”的一站式旅游商業模式并形成集聚區效應。上市五年來,天目湖已逐步成為以兩日游、三日游為主的休閑度假型旅游目的地,且產品對游客的粘性度較高,逐步培養了重復消費的客戶群體,擺脫了傳統模式游覽時間短、客單消費低、消費頻次少的短板,形成了重復消費的可持續旅游經營模式。

    2.私募股權基金(及戰略投資)案例:古北水鎮引入IDG資本、京能集團和烏鎮旅游公司

    位于北京市密云區的古北水鎮景區整體投資45億元,預計投資回收期八至十年。項目投資額較大,是由于原有基礎配套薄弱,自來水廠、污水處理廠和供暖設施缺乏。因此,在景區項目開工建設前,即需要投入12億元進行基礎設施建設。按照時間順序,古北水鎮的融資歷程可以概述為:

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    (圖源:攝圖網)

    (i)2010年7月,中青旅設立北京古北水鎮旅游有限公司(以下或簡稱“古北旅游”),注冊資本2.1億元。由古北旅游作為古北水鎮景區的實施主體,啟動項目建設。彼時,中青旅全資控股古北旅游。

    (ii)2011年6月,中青旅以出具保函的方式為古北旅游向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔保,借款期限一年。同年八月,古北旅游取得國際休閑度假旅游區一期項目旅游用地,總面積717.54畝,成交價格為2.59億元;11月取得旅游用地359畝,成交價格為1.94億元。

    (iii)2011年12月,古北旅游引入戰略投資者烏鎮旅游公司和財務投資者IDG資本,其后古北旅游注冊資本由2.1億元增至5億元。本輪增資后,古北旅游的股權結構為中青旅持股42%,烏鎮旅游持股18%,IDG資本持股40%,烏鎮景區總規劃師、總設計師、總裁陳向宏及其團隊代表持股比例18%的烏鎮旅游操盤古北水鎮景區整體的開發建設。

    (iv)2012年8月,古北旅游再次引入戰略投資者京能集團進行增資擴股,投資5億元占股20%。增資后古北旅游的自有資金達到15億元。同年,古北旅游以項目土地及地上建筑為抵押物,從中國銀行、交通銀行獲得合計15億元10年期銀團貸款,加上自有資金,景區項目建設資金已達到30億元。

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    (圖源:攝圖網)

    (v)2013年5月,項目公司各股東方共同對古北水鎮公司進行增資,合計增資金額3.02億元,由于中青旅持股比例下降,古北水鎮不再納入其財務報表合并范圍,變更為聯營子公司。

    (vi)2013年10月,古北水鎮景區項目一期開業,2014年元旦開始試運營,水鎮大酒店及部分民宿客房開始接待游客,部分游覽景點、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業幾個月后的清明節,游客量便迎來大爆發,日均客流量達到兩萬人次。

    (vii)2014年7月古北旅游各股東按持股比例對公司進行增資,共計出資8億元,將注冊資本由13.02億元增至15.32億元。

    通過梳理古北水鎮景區項目的融資歷程,不難發現:該項目依托于發起人股東中青旅的資金投入,并于2011年引入投資者烏鎮旅游公司和IDG資本,迅速充實資本實力,而且在2012年獲得中國銀行、交通銀行的15億元10年期銀團貸款后依然積極充實資本,于2013年月由各股東方再次增資3.02億元,在降低財務費用的同時,顯著提高了項目的主體信用和抗風險能力;同時,項目建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均為15%~20%,能很好地平衡項目管理團隊與各投資方的利益關系。

    文旅項目上市股權融資之路并非坦途,必須依靠專業力量解決合規性問題

    1.我國上市景區大部分在 《風景名勝區條例》施行前審核過會,其后僅五家景區成功上市

    數十年來,在我國景區的投融資實踐中,有越來越多的景區嘗試登陸資本市場進行股權融資。然而,至2022年,A股主要的景區類上市公司僅有13家。探究其中原因,2006年12月1日開始實行的《風景名勝區條例》致使證券業監管層對景區的上市標準顯著提高。

    事實上,在現已上市的13家景區中8家都是在條例實施之前完成上市的;而自條例實施以來的15年里,僅有三特索道、長白山、九華旅游、天目湖和西域旅游5家景區在證監會發審委成功過會。在研究相關案例后,可以發現除因為《風景名勝區條例》而形成的門票問題之外,改制問題、土地權屬、用地規范、收費權質押和托管收入等常見問題都構成了景區通往資本市場路途當中必須深究并從專業層面逾越的障礙。

    2.我國擬上市景區需要重點解決的合規性問題

    (1)門票問題

    《風景名勝區條例》規定,風景名勝區的門票收入和風景名勝資源有償使用費實行收支兩條線管理;風景名勝區管理機構不得從事以營利為目的的經營活動,不得將規劃、管理和監督等行政管理職能委托給企業或者個人行使。這也意味著在《風景名勝區條例》施行后,自然風景名勝區門票、宗教資產和文物資產不能上市,故顯著削減了景區可以運作上市的資產和收入體量。在此方面,我國景區上市實踐中存在諸多案例。

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    (圖源:攝圖網)

    例如,安徽九華山旅游早年上市沖刺失敗的重要原因之一即是因為其風景名勝區門票收入不能納入擬上市主體,直至后來九華山將門票業務剝離,才得以成功上市。又如,浙江普陀山在上市籌備期間,“宗教場所能否上市”等輿論和質疑曾令其一度處于風口浪尖。再如,江蘇天目湖還在招股說明書中重點強調,公司所在的天目湖旅游度假區未被認定為國家級風景名勝區,因此把門票收入納入主營業務收入范圍是合規的。

    解決方案:(i)通過公司分立等方式將風景名勝區門票收入和對應的資產剝離至擬上市主體之外;(ii)在經營過程中,側重發展索道、酒店、商業等非門票業務。

    (2)改制問題

    由于歷史原因,我國景區絕大部分隸屬于政府管委會,屬國有性質,如果上市之后則為持有股票的股民所有,這衍生出法律層面的問題。此外,一些打算申報為名勝區或國家公園的,如果改制上市,則必須履行專業的輔導規范程序。

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    (圖源:攝圖網)

    事實上,部分景區成功上市與其體制有很強的關聯性。例如,天目湖景區前身是1958年開工建設的沙河、大溪兩座國家級大型水庫。后通過改制、擴建,形成了一個民營控股的人工景區。由此可見,天目湖不是“歷史沉淀下來的隸屬于全民的資產”,這意味著其上市過程中不需面對很多自然景區上市過程中所要解決的歷史沿革問題。

    解決方案:在上市籌備期彌補改制程序的缺失,包括但不限于推動當事主體簽署相關決議、函件,提請政府主管部門出具書面確認意見等。

    (3)土地權屬

    實踐中,很多景區紅線范圍內大部分區域的土地性質為集體土地,景區經營主體并未通過出讓方式獲得景區內任何一宗土地的使用權,且未與景區內全部實際使用土地的權利人簽署租賃協議。此外,景區經營主體在租賃土地過程中,會經常遇到以“我家祖輩長久以來生活在此處”主張土地使用權的村民,遂與其簽訂土地租賃協議。依據我國《土地管理法》,集體土地系農村集體所有而非村民個人所有,景區經營主體合法使用土地的前提是與村集體簽署《承包經營合同》,而不能與非權利人——村民直接簽約。故實踐中,很多景區主張使用經營場所的土地租賃合同不具備法律效力。

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    (圖源:攝圖網)

    此外,部分景區開發過程中,經營主體在存在用地障礙時會向主張土地使用權的村民支付征地補償款。我國《土地管理法》規定,國家征收土地應當依照法定程序批準后,由縣級以上人民政府予以公告并組織實施;被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。因此,景區經營主體不具備啟動征地程序的權利,其與村民簽署的《征地補償協議》亦不具備法律效力。

    解決方案:推動農村集體經濟組織召開村民會議進行表決,依據法律規定履行土地承包經營的相關程序;由縣級以上人民政府依法依規組織征地工作。

    (4)用地規范

    在自然和人文型景區紅線范圍內,通常會存在體量可觀的建筑物,作為商鋪、售票處、索道上下站、廟宇、衛生間和體驗性項目場所等。而實踐中,景區實際使用土地種類主要包括林地、水田(含基本農田)、茶地、山地、荒坡地、旱地等,通常只包括極小體量的建設用地(包括集體建設用地),甚至沒有建設用地指標。

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    (圖源:攝圖網)

    解決方案:通過公司分立等方式將違規建筑剝離至擬上市主體之外,擬上市主體再通過租賃的方式取得其使用權,降低法律風險,同時避免違建被拆除時因資產減值損失而給擬上市主體的財務表現帶來負面影響。

    (5)收費權質押

    實踐中,經常出現景區經營主體的控股股東以景區收費權向金融機構出質景區門票和(或)二次消費項目的收費權來獲得貸款的情況。我國證券法規定,發行人公司章程中已明確規定對外擔保的審批權限和審議程序,且不存在為控股股東、實際控制人及其控制的其他企業進行違規擔保的情形。前述事實已構成景區經營主體對于其控股股東的違規擔保。

    解決方案:要求景區經營主體的控股股東向金融機構償還貸款并解除景區收費權的質押擔保。

    (6)托管收入

    部分上市公司通過景區托管方式取得托管費收入,同時也規避了風景名勝區條例規定的門票等收入禁止上市的問題。例如,上市公司宋城演藝曾經將“景區托管”作為業務分項體現在年度報告中;巔峰智業申報IPO時,證監會在反饋意見中認可其景區托管業務的合法性;新三板掛牌企業中惠旅在開發湖南省漣源市湄江風景名勝區過程中簽署了托管協議。

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    (圖源:宋城演藝官網)

    解決方式:通過對于上述案例的分析可知,我國證券業監管機構認可景區托管模式的合法性。但是,“通過委托管理承擔景區經營管理的幾乎所有成本,同時向業主方申請從門票中獲取高比例提成”的模式在我國資本市場尚沒有可以直接借鑒的案例。

    對于通過景區托管取得收入的文旅企業來說,如果項目資質極佳、難以放棄,且確實只能通過高比例托管費模式實現收益的,則建議:(i) 取得景區所在地縣級以上人民政府和風景名勝區管理機構對于該托管費收費標準的書面確認;(ii) 與證券業監管機構進行預溝通。之后,根據上述兩條實現的情況進行上市方案決策。

    善用私募股權基金,突破景區上市前的融資瓶頸

    1.私募股權基金的定義和概念

    私募股權基金(Private Equity, PE)是指以非公開的方式向少數機構投資者或個人募集資金,主要面向未上市企業進行的權益性投資,最終通過被投資企業上市、被并購或管理層回購等方式退出而獲利的投資基金。

    2.私募股權基金在助推景區上市過程中的具體幫助

    (1)提供發展資金

    企業在發展過程普遍面臨兩大金融瓶頸,即融資途徑和融資成本。在國際上,特別是在美國,企業融資主要來自三方面:一是股票市場,二是銀行貸款,三是私募基金, 三者份額大體相當。而在我國,我國企業家們30年前尋找財政撥款,20年前找銀行貸款,10年前找證監會上市發行股票。綜合而言,我國企業融資大約95%來自銀行貸款,不足5%來自股票市場,不足1%來自私募股權基金?,F在這種局面正在迅速改變,企業家開始關注私募股權基金,因為它提供了新的融資渠道,且是權益性融資而非債務性融資。

    (2)幫助制定戰略

    在我國,大多數企業家往往都忙于日常經營而不善于制定中長期的企業發展規劃,對于企業如何發展、如何有效競爭、如何開展營銷、如何進行技術開發通常沒有整體性和長期性的謀略。在這一方面,私募股權基金有著自身的優勢,其擁有的專業高端人才能夠為被投資企業制定各方面的中長期發展戰略。

    (3)完善公司治理

    在私募股權基金進行投資時非常注重被投資企業的治理結構及組織架構,因此私募股權基金往往會向被投資企業提供在公司治理結構及組織架構方面的意見,并幫助其建立規范。

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    (圖源:攝圖網)

    (4)規范財務體系

    私募股權基金能夠為被投資企業在財務管理層面提供的服務包括提供規范的會計賬務處理流程建議,幫助被投資企業建立內部控制制度,有效防范人為風險,并幫助企業樹立以規范管理、控制風險為基本理念的現代財務管理理念。

    (5)提供再融資服務

    私募股權基金既可以自己繼續對企業追加投資,也可以利用手中的資本市場資源,聯系其他投資者,幫助被投資企業篩選并找到合適的投融資伙伴。

    (6)解決具體問題

    私募股權基金通常擁有廣泛的社會網絡、專業知識和管理經驗,很多基金能夠運用這些資源幫助企業推動宣傳,開拓市場,進行客戶公關等。

    (7)上市輔導及并購整合

    私募股權基金會幫助企業制定具體的上市計劃,與上市有關的專業機構一起為企業提供輔導,協調有關關系。

    3.我國私募股權基金投資景區實例:中信產業基金助力白石山景區飛躍式發展

    2010年,國內山岳類景區頂級專家、黃山旅游掌門黎志及其團隊正式參與河北白石山景區的開發,為進一步擴大建設資本規模,中信產業基金于2014年正式入股白石山,收購河北旅游投資集團等主體持有的景區公司合計72%的股份并引入中信產業基金的全資子公司——中景信直接控股。中景信由中信產業基金與國內資深旅游管理團隊共同成立,聚集了一批來自中旅、宋城、鳳凰古城、國家旅游局等具有豐富實戰經驗和操盤能力的專家和管理團隊。

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    (圖源:祥源控股官微)

    經過專業智庫的傾力打造,名不見經傳的河北白石山景區從2010年全年門票收入僅32萬元,躍升至2013年試運營期間營業收入達到1300萬元,2014年全年營業收入達到7500萬元,而2015年游客量突破百萬,收入近2億,短短5年收入激增500倍。2017年,白石山景區晉升為國家AAAAA級旅游景區,創造了業界奇跡。

    4.我國處于地方文旅集團入場消化整合存量資產并摸索新路徑歷史性階段

    目前,相較于民營文旅集團,我國地方國資背景的文旅集團數量占據壓倒性優勢。這意味著目前階段,民營資本對加大旅游投資的態度十分謹慎,而地方政府又迫切希望旅游業提振當地經濟活力并拉動就業。因而在民營資本缺位的情況下,各地方政府紛紛通過重組整合數家平臺公司的方式來組建國資文旅集團,帶頭整合文旅資源,提振當地文旅產業。這個過程并不簡單,也未必能夠輕松賺快錢,因此至目前大多數地方文旅集團仍在消化整合存量資產、摸索新路徑、培育新模式的過程之中。

    而相較民營文旅集團,地方國資文旅集團具備較強的經濟抗壓能力,如山西省文化旅游投資控股、湖北省文化旅游投資集團、安徽省旅游集團和廣西旅游發展集團等,在新冠疫情期間營業收入不降反增。即使是有下降,幅度也不大。這是由于地方國資文旅集團業務結構多元化,并不完全依賴旅游業務。

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    (圖源:攝圖網)

    地方國資旅游集團來源于地方政府整合域內文旅資源、做大做強文旅產業的目標,由于文化旅游產業的內涵和外延寬廣,各地在組建文旅集團時,也會將各類和旅游相關的業態一并整合,例如市政公司、城建公司、地方交通企業、道路基建企業、健康療養企業和零售購物企業等。這意味著新組建的文旅集團規模大、起點高,有利于發揮地方旅游投資平臺的引領作用。

    5.私募股權基金助推地方存量景區提質升級的價值與意義

    在地方國資文旅集團雄心勃勃,欲通過整合文旅資源來提振地方經濟的同時,也不得不面臨近年來很多景區收入增長停滯,部分從業者開始擴展新業務或轉型的現實情況。對于景區行業的未來發展,新旅界研究院認為:在產品維度,破圈、升級、變革將成為大趨勢,項目和企業需要推動業態升級和創新;在運營維度,智慧化運營、精細化運營將愈發普及;在投資維度,項目投資進入理性和高質量發展階段,存量項目提檔升級充滿機遇。而以私募股權基金作為載體和資本紐帶,有利于明確地方政府、景區、文旅運營機構等各方的權、責、利,科學系統地建立利益共享機制,也是實現頭部文旅運營商與函待取得突破的存量景區長久而深度地綁定,助力地方文旅產業提質升級的關鍵一步。

    結語

    在經濟增速下行時期,地方政府通過債務融資(包括以國有景區項目公司作為主體的信貸融資,以政府平臺公司作為主體的專項債融資和以公私合營SPV公司作為主體的PPP融資等),支持以景區基礎設施為代表的投資對于推動經濟發展具有顯著的現實意義。然而,避免由于過重債務壓力帶來需求增長放緩,進而出現類似歐美發達國家通過大規模財政支出過度刺激經濟而引發的后遺癥也是地方政府必須面對的現實課題。

    在供給側改革的時代背景下,地方政府在實現經濟發展目標過程中更多地關注并運用股權融資工具,對于擺脫土地財政依賴,改變原有發展思路,探索更高效、更持久、更積極的財政方式,落實中央決策層的宏觀經濟目標具有極其重要的現實意義。而以專業技術見長的智囊機構也可以在此過程中扮演更重要決策咨詢者角色,有效降低政府決策主體信息收集和利益整合的成本,為決策者提供方案設計和評估方面的技術支持。

    新旅界具有文旅投融資服務相關的專業團隊和豐富金融投資資源,團隊擁有文旅項目投融資豐富經驗,可提供財務顧問、上市輔導/并購重組、專項債券/資產證券化、產業基金等服務。

    同時,新旅界旗下文旅專業培訓平臺新旅界商學院擁有國內一流的文旅專家、運營一線的實操專家、國內外標桿案例的操盤手等超過100位導師,曾通過企業內部培訓、線下游學,先后服務10000多名精英學員,并通過線上公開課等形式持續為中國文旅產業賦能。新旅界愿與業界同仁共勉,為地方文旅投資的提質升級貢獻力量。

    標簽: 景區 股權 融資
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